Hoeveel registratiebelasting bij verkoop?

1. Situering van het verkooprecht

1.1. De registratie en de registratietermijnen

1.1.1. Omschrijving en praktische organisatie

Definitie. Registratierechten zijn een belasting die de staat heft bij de registratie van een akte of geschrift in een register.

Registratiehandeling. De eigenlijke registratiehandeling, het ‘laten registreren’, blijft een federale bevoegdheid. Dit betekent concreet dat de registratie verricht wordt door de medewerkers van de Federale Overheidsdienst Financiën, die dat register bijhoudt en actualiseert. Het is meer bepaald de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) die de informatieverwerking opvolgt (zie https://financien.belgium.be/nl/over_de_fod/structuur_en_diensten/algemene_administraties/patrimoniumdocumentatie).

De AAPD bestaat uit vier diensten:

• Administratie Opmetingen en Waarderingen, ook het ‘kadaster’ genoemd, staat in voor:
  • het samenstellen en de uitbaten van de databank van de onroerende eigendommen van het hele grondgebied;
  • het toekennen van een inkomen aan onroerende goederen;
  • het bijhouden van een inventaris van hun eigenaars.
• Administratie Rechtszekerheid, dat zowel de vroegere hypotheekkantoren als de vroegere registratiekantoren omvat, staat in voor:
  • het registreren van de akten;
  • de publicatie van onroerende verrichtingen;
  • de heffing en inning van registratierechten, successierechten en hypotheekrechten (enkel voor het Waals en Brussels Hoofdstedelijk gewest), griffierechten, zegelrechten en de met het zegelrecht gelijkgestelde taksen;
  • het geven van vaste dagtekening.
• Administratie Patrimoniumdiensten staat in voor:
  • de verkoop van onroerende en roerende goederen van de staat;
  • de aankoop, onteigening en het beheer van onroerende goederen.
• Administratie Informatieverzameling en -uitwisseling staat in voor:
  • het verzamelen en uitwisselen van patrimoniuminformatie, zowel roerende als onroerende, van natuurlijke personen en rechtspersonen;
  • het verspreiden van die informatie naar de openbare en private instellingen alsook naar de burgers (met respect voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer).

Kantoor Rechtszekerheid. Voor de toepassing van de registratierechten, en vooral het verkooprecht, moet er gewezen worden op een belangrijke organisatorische hertekening: sinds 1 mei 2018 is een geïntegreerde structuur in werking getreden, waarbij de vroegere registratie- en hypotheekkantoren samengevoegd werden onder één noemer, het kantoor Rechtszekerheid.

Praktische wijzigingen. Dit heeft twee belangrijke praktische wijzigingen tot gevolg:

• Er is geen sprake meer van aparte hypotheek- of registratiekantoren. De bevoegdheden van de huidige kantoren zijn integraal aan het kantoor Rechtszekerheid toegewezen. Dat betekent dat er voor de burgers, notarissen, ... nog maar één contactpunt is bij de FOD Financiën, namelijk het kantoor Rechtszekerheid.
• De functie van hypotheekbewaarder houdt op te bestaan, en zijn bevoegdheden zijn intern herverdeeld onder de verschillende functies binnen het kantoor Rechtszekerheid.

Praktisch beschouwd zijn er geen grote wijzigingen voor de dagelijkse praktijk van de kantoren:

• De neerlegging van de te behandelen stukken gebeurt op het kantoor Rechtszekerheid:
  • de akten die elektronisch verzonden worden via e-registration/DER behouden intern nog steeds een aparte workflow voor registratie- en hypotheektaken;
  • de papieren akten worden neergelegd op het kantoor Rechtszekerheid, maar ook hier blijft een aparte workflow voor registratie- en hypotheektaken bestaan.
• Op het registratie- en hypotheekrelaas (afschrift) wordt voortaan als kantoornaam het kantoor Rechtszekerheid vermeld.
• Aanvragen tot inlichtingen (getuigschriften, 30-jarige titels, ...) gebeuren sinds 1 mei 2018 bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid.

Heffen en innen. Het heffen en het innen van de belasting, met andere woorden de taxatieverrichtingen met betrekking tot de registratierechten of registratiebelasting, gebeurt daarentegen door onderscheiden instanties:

• enerzijds de FOD Financiën ten bate van het Waals en Brussels Hoofdstedelijk gewest;
• anderzijds de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) ten bate van het Vlaams gewest.

1.1.2. Praktisch belang van de registratieformaliteit

Vaste datum. Door de registratie wordt er een vaste datum toegekend aan de onderhandse akten (dus zonder tussenkomst van een notaris, zie art. 8.22 nieuw BW).

Informatieverstrekking. Daarnaast is de registratie van belang voor het verzamelen van gegevens die betrekking hebben op personen en hun vermogen. Op basis van deze informatie kan de Fiscale Administratie in bepaalde gevallen allerlei inlichtingen leveren. Zo kan een belanghebbende, zoals een vastgoedmakelaar die de opdracht ontvangen heeft tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerend goed op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid te weten komen wie de eigenaar is van een bepaald onroerend goed gelegen in België en op grond van welke titel.

Bewijs. Het bewijs van de registratie is de vermelding die op de akte of het geschrift aangebracht wordt. Deze vermelding bevat het kantoor, de datum van de registratie, de verwijzing naar het register, het aantal bladen en het aantal vermeldingen in de kant van de akte, en de geïnde bedragen.

1.1.3. Verplichte registratie

Voor welke akten? Er zijn verschillende akten die geregistreerd moeten worden, o.a.:

• de akten van Belgische notarissen;
• de exploten en processen-verbaal van Belgische gerechtsdeurwaarders, andere dan de protesten;
• de arresten en vonnissen van de Belgische hoven en rechtbanken, die bepalingen bevatten die onderworpen zijn aan het evenredige recht voor overdrachten ten bezwarende titel;
• onderhandse akten of in het buitenland verleden notariële akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt, of houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van dergelijke goederen;
• de in België opgemaakte processen-verbaal van openbare verkoping van lichamelijke roerende goederen;
• onderhandse akten en in het buitenland verleden notariële akten m.b.t. de inbreng van roerende of onroerende goederen in een Belgische vennootschap met rechtspersoonlijkheid.

Verklaring. Soms moet er voor overeenkomsten waarvoor er geen geschrift bestaat, een verklaring ter registratie aangeboden worden.

Voorbeeld

Een klassiek voorbeeld is de verkoop van een onroerend goed met een opschortende voorwaarde. Wanneer een onderhandse akte een opschortende voorwaarde bevat, ontstaat de registratieverplichting en de opeisbaarheid van de registratiebelasting pas op het ogenblik waarop de voorwaarde vervuld is. Meer bepaald moet er dan binnen de registratietermijn van vier maanden na de vervulling van de voorwaarde, een akte of verklaring ter registratie aangeboden worden waarin verklaard wordt dat de voorwaarde vervuld is. Deze akte of verklaring is de titel voor de heffing van de registratiebelasting.

1.1.4. Registratietermijnen bij overdracht van (blote) eigendom of vruchtgebruik

De termijnen verschillen naargelang het gaat om notariële akten of onderhandse akten.

De termijn vangt aan vanaf de dagtekening van de akte.

Indien de laatste dag van de termijn op een sluitingsdag van de kantoren valt (een zaterdag, een zondag of een wettelijke feestdag), dan wordt die termijn verlengd tot de eerste openingsdag die volgt op het verstrijken van de termijn.

Notariële akten

Notariële akten moeten geregistreerd worden binnen 15 kalenderdagen vanaf het verlijden van de akte door de notaris, m.a.w. vanaf de aktedatum.

Wanneer de aankoopakte door de notaris opgemaakt wordt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en instaat voor de betaling van de rechten. Vooraleer hij de akte opmaakt, zal hij de betrokken partijen (verkoper en koper) dus vragen om het bedrag van de verschuldigde rechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die uiteindelijk de registratierechten betaalt. De akten van notarissen worden geregistreerd op het kantoor Rechtszekerheid van hun standplaats, onderdeel van de FOD Financiën.

Voorbeeld

De notariële akte wordt verleden op 5 september. De termijn van 15 dagen verstrijkt op 20 september (op het sluitingsuur van de kantoren). Indien 20 september een zaterdag is, wordt de termijn van 15 dagen verlengd tot maandag 22 september.

Onderhandse akten

Wanneer de aankoop van Belgisch vastgoed bij onderhandse akte (‘het compromis’) vastgelegd wordt, rust de verplichting tot registratie en de betaling van de rechten evenzeer op de koper als op de verkoper. De partijen beschikken over een termijn van vier maanden om de onderhandse akte te laten registreren bij het kantoor Rechtszekerheid dat bevoegd is voor de plaats waar het onroerend goed ligt.

Wanneer het compromis gevolgd wordt door een authentieke of notariële akte, moet deze onderhandse akte niet geregistreerd worden op voorwaarde dat de authentieke akte opgesteld wordt binnen de vier maanden na de datum waarop het compromis ondertekend werd. Als de akte verleden wordt voor een notaris, beschikt deze over 15 dagen om ze te laten registreren.

Voorbeeld

Een compromis wordt gesloten op 10 december, de registratietermijn verstrijkt dan op 10 april. Als de notariële akte verleden wordt op 8 april, dan moet die uiterlijk geregistreerd worden op 23 april.

Als deze termijn van vier maanden om de akte te verlijden niet gehaald wordt, dan kan steeds het compromis zelf geregistreerd worden. Als het compromis geregistreerd wordt, dan gebeurt de tussenkomst van de notaris later, maar op deze manier worden er wel boetes vermeden.

De termijn voor registratie vangt aan vanaf de ondertekening van de akte door alle partijen. Indien de partijen hun handtekening niet op dezelfde dag onder de onderhandse akte geplaatst hebben, begint de termijn maar te lopen vanaf de dag waarop de laatste handtekening gezet werd.

Voorbeeld

Een onderhandse akte van verkoop wordt gesloten op 25 augustus. De termijn van vier maanden verstrijkt normaal gezien op 25 december (Kerstmis). Hij wordt verlengd tot 26 december. Als 26 december een zaterdag is, wordt de termijn verlengd tot maandag 28 december.

Boete bij laattijdige registratie van onderhandse akten

Vlaams gewest. In het Vlaams gewest bedraagt de boete (belastingverhoging) 1% van de verschuldigde belasting bij registratie binnen de 30 kalenderdagen na afloop van de aanvankelijke termijn van vier maanden, met een minimum van € 100. Wordt de registratie nog later verricht, dan bedraagt de boete 20% van de verschuldigde belasting. De boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen, d.w.z. dat zowel de koper als de verkoper aangesproken kunnen worden voor de betaling van de gehele som.

Brussels Hoofdstedelijk gewest en Waals gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk gewest en het Waals gewest is de boete in principe erg hoog en is deze gelijk aan het bedrag aan registratierechten. Er moet m.a.w. tweemaal registratierechten betaald worden, maar de boete wordt in de praktijk echter door de fiscus zelf verminderd, volgens een wettelijk barema (KB van 11.01.1940). De boete wordt hierdoor verminderd tot de wettelijke interest op de registratierechten en dit vanaf het verstrijken van de vier maanden tot aan de definitieve akte, maar met een minimumboete van steeds 10% en maximaal 50% van de te betalen registratierechten. De boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen, d.w.z. dat de ontvanger zowel de koper als de verkoper kan aanspreken voor de betaling van de gehele som.

Vermijden boete. Als koper en verkoper binnen de vier maanden de notaris opdracht geven tot het opstellen van de notariële akte, dan kan deze boete vermeden worden. De akte moet niet effectief verleden zijn, het gaat gewoon om het geven van de opdracht. De notaris zal dan een onherroepelijke volmacht laten ondertekenen om de akte op te maken. Dit wordt het best tijdig afgestemd met de betrokken notaris, aangezien dit een oudere techniek betreft waaraan de notaris zijn medewerking moet willen verlenen.

Eenvoudig ontbinden. Het nieuwe verbintenissenrecht maakt het mogelijk om het compromis te ontbinden per brief, zonder een voorafgaand beroep op de rechter (art. 5.93 nieuw BW). Als op die manier het compromis ontbonden wordt en de koper betwist dat niet, zal de fiscus geen belasting heffen.

Aan deze mogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden gekoppeld:

• Er moet een voldoende ernstige fout zijn van de koper, bv. de hardnekkige weigering om de notariële akte te ondertekenen.
• De koper moet op voorhand aangemaand worden om mee te werken aan de ondertekening, bij voorkeur per aangetekend schrijven of via gerechtsdeurwaardersexploot.
• De koper moet een schrijven ontvangen waarin de ontbinding meegedeeld wordt, ook bij voorkeur aangetekend te versturen of via gerechtsdeurwaardersexploot.

1.2. Federale en gewestelijke registratierechten

1.2.1. Gewestelijke aanpassingen aan federale registratierechten

Vier gewestelijke registratierechten

De registratierechten, zoals het registratierecht bij verkoop, zijn van oorsprong federale belastingen met als wettelijke basis het Wetboek Registratierechten uit 1939. Door de opeenvolgende staatshervormingen is er een belangrijk onderscheid ontstaan tussen de zgn. federale registratierechten en de gewestelijke registratierechten.

De federale registratierechten en federale regels inzake registratierechten worden integraal geregeld door de federale wetgever, terwijl voor de gewestelijke registratierechten de gewestelijke parlementen, zoals het Vlaams Parlement (als parlementaire vergadering van het Vlaams gewest), het Waals Parlement (als parlementaire vergadering van het Waals gewest) en het Brussels Hoofdstedelijk Parlement (als parlementaire vergadering van Brussels Hoofdstedelijk gewest), voor bepaalde aspecten de nadere regels bepalen.

Aanslagvoet, heffingsgrondslag en vrijstelling verschillend per gewest

Sinds 1 januari 2002 zijn er met de vijfde staatshervorming vier types registratierechten die gekwalificeerd worden als gewestelijke belastingen:

• het verkooprecht: het registratierecht op de overdrachten ten bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen;
• het schenkingsrecht: het registratierecht op de schenkingen onder de levenden van roerende of onroerende goederen;
• het recht op hypotheekvestiging: het registratierecht op de vestiging van een hypotheek op onroerende goederen;
• het verdeelrecht: het registratierecht op gehele of gedeeltelijke verdelingen van onroerende goederen.

De drie gewesten hebben sindsdien voor deze vier types de bevoegdheid om de aanslagvoet (het tarief), de heffingsgrondslag (de belastbare grondslag) en de vrijstellingen te bepalen.

Verschillend verkooprecht. Van deze bevoegdheid is in het bijzonder gebruikgemaakt voor het verkooprecht, want de drie gewesten hebben intussen belangrijke wijzigingen en afwijkingen voorzien inzake de bepaling van de heffingsgrondslag (de wijze waarop die vastgesteld wordt en de verminderingen van de heffingsgrondslag), de tarieven en de vrijstellingen.

1.2.2. Bepalen van toepasselijk verkooprecht

Lokalisatiecentrum. Door deze hervormingen is het belangrijk om correct te kunnen bepalen welke gewestelijke regels van toepassing zijn op een vastgoedtransactie. Het criterium om dit te bepalen, wordt aangeduid met de term ‘lokalisatiecriterium’, en voor het verkooprecht is de regel dat de plaats van de ligging van het onroerend goed bepaalt welke (voornamelijk) gewestelijke regels van toepassing zijn.

Voorbeeld

Het verlijden van een aankoopakte ten kantore van een Brusselse notaris voor een onroerend goed gelegen in het Vlaams gewest heeft dus niet tot gevolg dat het Brusselse verkooprecht van toepassing zou zijn. In dat geval blijft het Vlaamse verkooprecht van toepassing, omdat het onroerend goed gelegen is in het Vlaams gewest.

Belangrijk. Dit criterium is vooral van belang om te bepalen welk tarief van toepassing is op de verkoop, welke verminderingen of vrijstellingen, enz.

1.2.3. Registratierechten in het Vlaams gewest

Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) en uitvoeringsbesluit (BVCF)

De regels van deze Vlaamse registratiebelastingen zijn ook samengebracht in een apart wetboek of codex voor het Vlaams gewest, de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013 (afgekort ‘VCF’), met verdere uitwerking in het Besluit van de Vlaamse Regering houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013 (verkort aangehaald als ‘Besluit Vlaamse Codex Fiscaliteit van 20 december 2013’ en afgekort ‘BVCF’).

Deze Codex voorziet enerzijds de regels die het Vlaams Parlement uitgevaardigd heeft voor de Vlaamse registratierechten en herneemt anderzijds de nog geldende federale bepalingen, die nog verder toegepast moeten worden in combinatie met de eigen Vlaamse regels inzake registratierechten.

Voor wat het kooprecht betreft, zijn de regels van belastingheffing meer bepaald te vinden in Hoofdstuk 9 van Titel 2 van de VCF, en in Hoofdstuk 9 van Titel 2 van het BVCF. Voor wie deze wetteksten zelf wil raadplegen, is het aangewezen om steeds de actuele versie te hanteren, omdat deze teksten regelmatig gewijzigd worden.

Vlaamse Belastingdienst en federale registratiekantoren

‘Dienst van de belasting’. Naast de regels die de inhoud van de registratierechten zelf regelen, is er ook het belangrijke begrip ‘dienst van de belasting’. De dienst van de belasting is een begrip dat gehanteerd wordt in de Bijzondere Financieringswet om kort samengevat te duiden op alles wat betrekking heeft op de inning en invordering van de belasting.

Vlaamse Belastingdienst. Sinds 1 januari 2015 heeft het Vlaams gewest de dienst overgenomen voor de registratierechten waaraan het gewest wijzigingen mocht aanbrengen. Sindsdien is er in Vlaanderen sprake van ‘registratiebelastingen’, als verzamelterm voor de schenkbelasting, het verkooprecht, het verdeelrecht en het recht op hypotheekvestiging. De dienst wordt waargenomen door een aparte instantie van de Vlaamse overheid, de Vlaamse Belastingdienst, verkort als ‘Vlabel’.

Eigen standpunten en commentaren. Sindsdien kan Vlabel dus ook eigen administratieve standpunten aannemen over de toepassing van de regelgeving en eigen commentaren voorzien waarmee de vastgoedpraktijk rekening moet houden. Belangrijk hierbij te vermelden is dat de vroegere federale standpunten en commentaren van de Federale Overheidsdienst Financiën (afgekort als FOD Financiën) nog steeds toegepast mogen worden, tenzij Vlabel ondertussen eigen standpunten en commentaren heeft voorzien die daarvan afwijken; de standpunten en commentaren van Vlabel krijgen voorrang. In bepaalde gevallen heeft Vlabel ondertussen ook regelmatig bevestigd dat zij de federale standpunten en commentaren bevestigen, en de regelgeving op dezelfde manier toegepast wordt.

‘Vlaams’ aanslagbiljet. Belangrijk is dat sinds de overname van de dienst van deze ‘geregionaliseerde registratierechten’ het Vlaams gewest een ‘inkohieringssysteem’ toepast, waarbij Vlabel een ‘aanslagbiljet’ stuurt na de registratie van de akte. De akten waarvoor de registratieplicht bestaat, worden zoals voorheen aangeboden op het bevoegde federale registratiekantoor (sinds 1 mei 2018 ‘kantoor Rechtszekerheid’ genoemd, als onderdeel van de Federale Overheidsdienst Financiën), met dien verstande dat:

• Dit federale kantoor gaat over tot de registratie en op dit kantoor worden ook zoals voorheen nog steeds de ‘federale registratierechten’ betaald.
• Gaat het om de toepassing van de Vlaamse registratiebelastingen, dan verricht het federale kantoor de registratie en na deze registratie wordt de akte door het kantoor Rechtszekerheid aan de Vlaamse Belastingdienst bezorgd, die de juiste belasting zal heffen en de belastingplichtige een aanslagbiljet zal toesturen. De belastingplichtige ontvangt een aanslagbiljet dat onmiddellijk betaald moet worden.

Als een notariële akte ter registratie aangeboden werd, dan zal de afrekening voor deze akte verstuurd worden naar het kantoor van de notaris die de akte verleden heeft en staat de notaris in voor de betaling. M.a.w. staat voor de Vlaamse registratiebelastingen de registratieformaliteit los van de voldoening van de registratiebelasting.

De registratieformaliteit moet dus steeds gebeuren bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Het bevoegde kantoor is te vinden via https://eservices.minfin.fgov.be/annucomp/main.do en dan vervolgens zoeken op “Registratie”, of door contact op te nemen met het contactcenter van de FOD Financiën op tel. 02/572 57 57.

Belangrijke hervormingen verkooprecht in het Vlaams gewest

Hervorming op 1 juni 2018

Op 9 mei 2018 keurde het Vlaams Parlement belangrijke aanpassingen van het verkooprecht goed. Ze zijn van toepassing op de aankoop van woningen waarvoor de verkoopovereenkomst gesloten wordt sinds 1 juni 2018. Hoewel het sluiten van de koopovereenkomst soms een feitenkwestie is, gebeurt dat in de meeste gevallen door het akkoord tussen koper en verkoper in het zogenaamde compromis.

De datum van de notariële akte is daarbij dus niet bepalend, tenzij het bv. gaat om een aankoop-verkoopbelofte waarbij de eigendomsoverdracht pas gebeurt op het moment waarop de akte verleden wordt.

Voor wat de heffingsgrondslag betreft: de abattementen werden geschrapt.

Voor wat de tarieven betreft:

• Exit klein beschrijf: het kadastraal inkomen (ki) werd geschrapt als parameter om het tarief van de registratiebelasting op de aankoop van een woning te bepalen, namelijk of het basistarief (‘groot beschrijf’) dan wel het verlaagde tarief voor bescheiden woningen (5%, of ‘klein beschrijf’) van toepassing is, aangezien het tarief van 5% bij aankoop van een bescheiden woning door een natuurlijk persoon zelf verdwenen is voor aankopen sinds 1 juni 2018;
• Voordeeltarieven enige gezinswoning: voor de aankoop van de enige gezinswoning werd het tarief op dat moment verlaagd van 10% naar 7% of (bij ingrijpende energetische renovatie, IER) 6% of (bij beschermd monument met investeringsverbintenis) 1%;
• Verlaagd tarief bij sociale verhuur: voor de aankoop van een woning die voor minstens negen jaar in huur gegeven wordt aan een sociaal verhuurkantoor (SVK), bedraagt het tarief 7% in plaats van het basistarief.

Voor wat de verminderingen betreft: de meeneembaarheid bleef behouden en kon gecombineerd worden met de verlaagde tarieven. Het maximumbedrag van € 12.500 kan sindsdien geïndexeerd worden. Dat bedrag bedraagt € 14.500 voor toepassing in het jaar 2023.

Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt nog het volgende:

• de kopers hebben nog geen andere woning in eigendom, vandaar dat het moet gaan om de ‘enige gezinswoning’ – het principe inzake causaal verband is wel van toepassing: ook wie al een eigen gezinswoning bezit, kan toch een nieuwe woning aankopen tegen het verlaagde tarief op voorwaarde dat de huidige gezinswoning binnen een termijn van één jaar verkocht wordt;
• het is de bedoeling om er de hoofdverblijfplaats te vestigen, vandaar de term ‘enige gezinswoning’;
• voor gezinswoningen tot en met € 200.000 werd toen een rechtenvermindering toegekend van € 5.600;
• voor gezinswoningen gelegen in de zgn. Vlaamse kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel werd het grensbedrag verhoogd tot € 220.000;
• bij aankoop met verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie (IER) werd het tarief extra verminderd met 1%, en in dat geval werd tot en met € 200.000 resp. € 220.000 een rechtenvermindering toegekend van € 4.800;
• voor een gezinswoning die tevens een beschermd monument is, werd een extra verlaagd tarief voorzien van 1%, mits investering in het behoud van het onroerend erfgoed. Er werd geen rechtenvermindering voorzien. Voor andere monumenten blijft de bestaande regeling van de halvering van het basistarief (toen 10%) gelden;
• het lagere tarief gezinswoning en de meeneembaarheid kunnen met elkaar gecombineerd worden.

Wijzigingen sinds 1 januari 2020

De wijzigingen sinds 1 januari 2020 kunnen als volgt samengevat worden:

• voor de aankoop van de enige gezinswoning bij notariële akte na 1 januari 2020 werden de tarieven van 7% en 6% verder verlaagd naar standaard 6% en 5% bij IER;
• er kon ook niet langer aanspraak gemaakt worden op de Vlaamse gewestelijke belastingvermindering in de personenbelasting, bekend als de ‘woonbonus’, gelet op deze verdere tariefverlaging.

Wijzigingen sinds 1 januari 2021

De wijzigingen sinds 1 januari 2021 kunnen als volgt samengevat worden:

• Het extra verlaagd tarief van 5% kon sinds 1 januari 2021 ook toegepast worden bij aankoop van de enige gezinswoning gevolgd door ‘(gedeeltelijke) herbouw’ in de zin van het Energiebesluit. Ook in dat geval werd tot en met € 200.000 resp. € 220.000 een rechtenvermindering voorzien van € 4.800.
• Het maximumbedrag voor de meeneembaarheid bedroeg sinds 1 januari 2021 € 13.000.

Wijzigingen sinds 1 januari 2022

De registratiebelasting van toepassing bij de aankoop van de enige eigen woning (gezinswoning) wordt verder verlaagd. Anderzijds stijgt de registratiebelasting bij de aankoop van ander vastgoed (met uitzondering voor landbouwgrond en natuurgebied) en de meeneembaarheid verdwijnt via een overgangsregime.

De wijzigingen sinds 1 januari 2022 kunnen als volgt samengevat worden:

• het basistarief van 10% is verhoogd naar 12%;
• voor landbouwgronden en natuurgebieden blijft het tarief behouden op 10%;
• voor de aankoop van de enige gezinswoning zijn de tarieven van 6% en 5% verder verlaagd naar:
  • standaard 3%;
  • bij IER of gedeeltelijke herbouw 1%;
• voor de enige gezinswoning tot en met € 220.000 wordt een rechtenvermindering toegekend van € 2.800;
• voor gezinswoningen gelegen in de zgn. Vlaamse kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel werd dat grensbedrag verhoogd tot € 240.000;
• bij aankoop van de enige gezinswoning met verbintenis tot ‘ingrijpende energetische renovatie’ (IER) of (gedeeltelijke) ‘herbouw’ wordt tot en met € 220.000 resp. € 240.000 een rechtenvermindering toegekend van € 960;
• de koper heeft voortaan twee jaar de tijd om een woning die hij al bezit te verkopen om het verlaagd tarief te kunnen genieten;
• de meeneembaarheid verdwijnt, maar wel pas vanaf 1 januari 2024. De meeneembaarheid dooft als het ware uit, voor de jaren 2022 en 2023 geldt een overgangsmaatregel voor wie nog de meeneembaarheid kan genieten:
  • bij aankoop van de enige gezinswoning kan de koper kiezen:
    • ofwel opteert de koper onmiddellijk voor de verder verlaagde tarieven voor de enige gezinswoning, maar dan zonder toepassing van de meeneembaarheid;
    • ofwel opteert de koper nog voor de vorige tarieven voor de enige gezinswoning, maar dan met toepassing van de meeneembaarheid. Hij moet met andere woorden berekenen welke keuze voor hem financieel de betere keuze is;
  • de aankopen tegen het basistarief (12%) kunnen ook nog twee jaar de meeneembaarheid genieten.

Wijzigingen sinds 1 januari 2023

De belangrijkste wijzigingen sinds 1 januari 2023 kunnen als volgt samengevat worden:

• Het begrip ‘landbouwgronden’, in de regelgeving ‘onbebouwde landgoederen’, wordt scherper omschreven als “onbebouwde onroerende goederen die stedenbouwkundig uitsluitend en volledig zijn bestemd voor landbouw of die uitsluitend en volledig liggen in de categorie gebiedsaanduiding landbouw of een subcategorie van de gebiedsaanduiding landbouw”.
• Het maximumbedrag voor de meeneembaarheid bedraagt sinds 1 januari 2023 € 14.500.

Welke datum telt voor de aanpassingen?

• Voor de stijging van het basistarief naar 12%: de datum van het compromis is bepalend. Als het compromis sinds 1 januari 2022 gesloten wordt, geldt het tarief van 12%. Koopovereenkomsten die vóór die datum gesloten zijn, vallen dus nog onder het tarief van 10%, zelfs als de notariële akte pas verleden wordt na 1 januari 2022.
• Voor het tarief van 10% voor landbouwgronden en natuurgebied: de datum van het compromis is bepalend.
• Voor de verdere verlaging van de tarieven voor de enige gezinswoning en de toepassing van de rechtenverminderingen: de datum van de notariële akte is bepalend. Als de notariële akte in 2022 verleden wordt, geldt het verdere verlaagd tarief.

Wijzigingen sinds 1 januari 2024

Sinds 1 januari 2024 is de meeneembaarheid van eerder betaalde registratiebelasting niet langer mogelijk. De meeneembaarheid kon alleen nog voor de jaren 2022 en 2023 als overgangsmaatregel toegepast worden voor wie nog de meeneembaarheid kon genieten.

1.2.4. Registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals gewest

Geen aparte codex en geen aparte gewestelijke belastingdienst

Registratierechten. In de andere gewesten blijft de benaming ‘registratierechten’ in voege en blijft het oude federale Wetboek Registratierechten van kracht, weliswaar met de nodige aanpassingen ondertussen voor wat het Brussels Hoofdstedelijk gewest en het Waals gewest betreft inzake heffingsgrondslag, tarieven en vrijstellingen.

FOD Financiën. De dienst van de belasting wordt voor deze gewesten ook nog waargenomen door de federale overheid, meer bepaald de FOD Financiën.

De opbrengst van het verkooprecht, schenkingsrecht, hypotheekrecht en verdeelrecht wordt dan door de federale overheid doorgestort aan het Waals respectievelijk het Brussels Hoofdstedelijk gewest.

Belangrijke hervormingen verkooprecht

Ook de Brusselse en Waalse wetgevers hebben de afgelopen jaren belangrijke wijzigingen voorzien voor het verkooprecht. Vandaag zijn de volgende hervormingen belangrijk om te vermelden.

Brussel. Sinds 1 januari 2017 is een abattement van toepassing voor de aankoop van de woning waar de hoofdverblijfplaats gevestigd zal worden, voor een bedrag van € 175.000. Sinds 1 januari 2018 is dit abattement ook van toepassing bij aankoop van een woning in aanbouw en op plan. Daarnaast is sinds 1 januari 2018 ook een abattement van toepassing voor de aankoop van de bouwgrond waarop de hoofdverblijfplaats gebouwd zal worden, voor een bedrag van € 87.500. Voor toepassing van deze abattementen moeten bijkomende voorwaarden vervuld worden.

Sinds 1 april 2023 is het abattement aangepast. Hierbij enkele krachtlijnen van de nieuwe regeling:

• In geval van aankoop van een bestaande woning/woning op plan of in aanbouw geldt het nu voor een aankoopprijs van maximaal € 600.000 en de vrijgestelde schijf is verhoogd van € 175.000 naar € 200.000. Dat bedrag wordt bij energetische renovatie verhoogd met een aanvullend abattement van € 25.000 per sprong van energieklasse, mits een verbetering van minstens twee sprongen (dus minimumabattement van € 50.000, ook aangeduid als ‘reno-abattement’).
• In geval van aankoop van een bouwgrond geldt het nu voor een aankoopprijs van maximaal € 300.000 en de vrijgestelde schijf is verhoogd van € 87.500 naar € 100.000. De termijn waarbinnen de nieuwe eigenaars hun hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond moeten vestigen, bedraagt nu drie jaar in plaats van eerder twee jaar.
• Ook de sanctionering van de domicilievoorwaarde is versoepeld: de verschuldigde terugbetaling van het abattement in geval van niet-naleving van de voorwaarde rond het behoud van de hoofdverblijfplaats, wordt geprorateerd in functie van de niet-verstreken jaren.

Wallonië. Sinds 1 januari 2018 kon een abattement van € 20.000 genoten worden bij aankoop van de gezinswoning – mits naleving van bijkomende voorwaarden – waar er voorheen geen enkel abattement bestond bij vastgoedaankopen in het Waals gewest. Het voordeel geldt ook voor de aankoop van een bouwgrond én voor de aankoop van een woning in opbouw of op plan. Sinds 1 juli 2023 kan het bedrag van het abattement verdubbeld worden, van € 20.000 tot € 40.000, afhankelijk van de aankoopprijs. De koper(s) betaalt/betalen bijgevolg in het meest gunstige geval geen verkooprecht meer op de eerste € 40.000 van de heffingsgrondslag, wat bij toepassing van het standaardtarief van 12,5% overeenstemt met een directe belastingbesparing van € 5.000 (€ 40.000 × 12,5%). Vanaf een aankoopprijs van € 500.000 (voor woningen) resp. € 250.000 (voor bouwgronden, woningen op plan of in opbouw) bedraagt het abattement nog steeds € 20.000.

Vanaf 2025 voorziet de nieuwe Waalse regering in een aanzienlijke verlaging van de fiscale druk op de aankoop van een enige en eigen woning. Zo zullen de registratierechten vanaf 1 januari 2025 3% bedragen. Als men eigenaar is van meerdere woningen, blijft de aankoop onderworpen aan de huidige registratierechten (12,5%). De koper kan rechtstreeks het verlaagde tarief van 3% genieten bij de verkoop en verwerving van de enige en eigen woning binnen een redelijke termijn. Hij zou dus niet het gewone tarief van 12,5% moeten betalen in afwachting van de verkoop van zijn vorige woning. De huidige regelingen van het verlaagde tarief en het abattement zouden eenvoudigweg afgeschaft worden vanaf 1 januari 2025. Deze maatregelen moeten echter nog omgezet worden in wetgeving.

1.3. Drie soorten registratierechten – onderscheid tussen evenredige en vaste recht(en)

1.3.1. Drie soorten registratierechten

Voor een goed begrip van de registratierechten is het belangrijk om te weten dat er drie soorten registratierechten bestaan: de evenredige rechten, de specifieke vaste rechten en het algemeen vast recht.

Evenredige rechten

Bepaald percentage. Evenredige rechten bestaan uit een bepaald percentage van de fiscale waarde van de transactie. Doorgaans is dit bij verkoop de transactiesom, maar dit kan ook een waarde zijn die de fiscus zelf aangeeft.

Voorbeelden van evenredige registratierechten zijn:

• het verkooprecht;
• de registratierechten op huurovereenkomsten;
• de schenkingsrechten (in Vlaanderen schenkbelasting);
• de registratierechten bij de vestiging van een hypotheek;
• het registratierecht bij de oprichting van een vennootschap of kapitaalverhoging.

Vast of progressief. Deze rechten hebben in principe een vast percentage, bv. 12% of 12,5%, met één uitzondering, namelijk het onroerend schenkingsrecht. Daarvoor gelden progressieve (oplopende) tarieven naargelang van de waarde van de schenking, het betrokken onroerend goed, de persoon van de begiftigde, enz.

Specifieke vaste rechten

Vast bedrag. Hier moet een vast bedrag betaald worden, afhankelijk van de transactie.

Voor vastgoedtransacties is dit in de volgende situaties van toepassing:

• gehele of gedeeltelijke handlichtingen van in België genomen hypothecaire inschrijvingen;
• aangehechte akten of geschriften bij akten van Belgische notarissen en exploten en processen-verbaal van Belgische gerechtsdeurwaarders, zoals bij verkoopakten het geval kan zijn, bv. toevoeging van het opmetingsplan bij de verkoopakte van een bouwgrond. In dat geval is een specifiek vast recht van toepassing van € 100, en dit ongeacht het aantal bijlagen;
• in het Vlaams gewest, onder bepaalde voorwaarden, de minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten;
• in het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals gewest, onder bepaalde voorwaarden, bepaalde overeenkomsten tot ontbinding van verkopingen, verdelingen, schenkingen en een aantal andere rechtshandelingen.

Algemeen vast recht

Resttarief. Het algemeen vast recht bedraagt € 50 en is in principe van toepassing als een soort ‘resttarief’, nl. telkens als er geregistreerd wordt zonder dat er een specifiek vast recht of evenredig registratierecht voorzien is. Dit geldt bv. voor de wijziging van het huwelijksvermogensstelsel.

Specifieke gevallen. Er zijn echter ook specifieke gevallen waarin het algemeen vast recht toepassing vindt:

• als de wetgeving uitdrukkelijk bepaalt dat het algemeen vast recht van toepassing is, zoals bij de commandverklaring;
• wanneer bij toepassing van een federaal evenredig recht de belasting minder dan € 50 bedraagt. In dat geval geldt het algemeen vast recht als een minimumbedrag aan belasting.

Opmerking: voor het Vlaams verkooprecht geldt bij wijze van uitzondering op dit principe van ‘minimumbelasting is gelijk aan algemeen vast recht’ geen minimumbelasting meer.

Voorbeeld 1

Bij de inbreng van vastgoed in een vennootschap is het tarief voor deze verrichting van inbreng in principe 0% (federaal evenredig recht), wat betekent dat de te betalen belasting in feite neerkomt op € 0. In dat geval is toch het algemeen vast recht van toepassing, en bedraagt de registratiebelasting nl. € 50, als een minimumbelasting.

Voorbeeld 2

Een klein restperceel grond van slechts enkele aren gelegen in het Vlaams gewest wordt op 3 mei 2024 verkocht voor € 300. De te betalen registratiebelasting bedraagt € 36 (€ 300 × 12%), en wordt niet verhoogd tot € 50. Als de verkoop een perceel betreft gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk gewest dan wel het Waals gewest, bedraagt het te betalen verkooprecht € 37,50 (€ 300 × 12,5%), waarbij dan wel € 50 (algemeen vast recht) als minimumbelasting geheven zal worden.

1.3.2. Kosteloze registratie

Voor een aantal handelingen is de registratie kosteloos. Dit betekent dat de formaliteit van de registratie wel moet gebeuren, maar er geen financiële last aan gekoppeld is, er moet m.a.w. niets betaald worden.

Voorbeeld

Sommige akten die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend voor onderwijs bestemd zijn, akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon.

1.4. Overdrachtsbelastingen op vastgoed

Niet alleen registratierechten, maar ook btw kan als indirecte belasting van toepassing zijn op de overdracht van eigendomsrecht (alsook tijdelijke zakelijke rechten) op vastgoed.

1.4.1. Registratierechten

Er bestaan verschillende registratierechten op de overdracht/afstand van vastgoed en tijdelijke zakelijke rechten, waarbij het belangrijk is op welke wijze en in welke omstandigheden de overdracht/afstand verricht wordt:

1. het verkooprecht is van toepassing op de overdracht van eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik met betrekking tot een onroerend goed;
2. het registratierecht voor huurcontracten, en bij uitbreiding de vestiging en overdracht van een erfpachtrecht of een opstalrecht, met betrekking tot een onroerend goed;
3. het schenkingsrecht (schenkbelasting) is van toepassing op de schenking van de eigendom, blote eigendom of het vruchtgebruik met betrekking tot een onroerend goed;
4. het verdeelrecht is van toepassing bij de uitonverdeeldheidtreding of afstand van onverdeelde delen van een onroerend goed.

Voor de volledigheid kan hierbij nog melding gemaakt worden van het registratierecht voor de vestiging van een hypotheek op een onroerend goed.

1.4.2. Btw

De btw kan toepassing vinden bij de overdracht van vastgoed tegen een vergoeding als:

1. een belasting op de verkoop van op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen en het bijbehorende terrein; alsook
2. een belasting op de verkoop van tijdelijke zakelijke rechten op dergelijke gebouwen en het bijbehorende terrein.

Verkooprecht of btw?

Wel is in de regelgeving voorzien dat er op een bepaalde overdracht geen dubbele belasting kan voorkomen, m.a.w. er wordt steeds naar gestreefd dat ofwel het verkooprecht, ofwel de btw van toepassing is.

1.5. Andere belastingen

1.5.1. Hypotheekrecht

Naast het registratierecht voor de vestiging van een hypotheek is er ook nog het hypotheekrecht, dat verschuldigd is bij de inschrijving van een hypotheek op een onroerend goed in de registers van het kantoor Rechtszekerheid. Het bedraagt 0,3% van het bedrag in hoofd- en bijkomende sommen waarvoor de inschrijving genomen of vernieuwd wordt (met een minimum van € 5). De betaling van het recht gebeurt voorafgaand aan de inschrijving van de hypotheek.

Bepaalde inschrijvingen (o.a. ten laste van de staat) zijn vrijgesteld van dit hypotheekrecht, met als bekendste vorm de inschrijving van de wettelijke hypotheek. De wettelijke hypotheek is de hypotheek die uit de wet ontstaat, dit tot zekerheid van bepaalde schuldvorderingen. Voorbeeld hiervan is de hypotheek die de fiscus of de instellingen van de sociale zekerheid kunnen nemen op onroerende goederen, ter vrijwaring van betaling van openstaande fiscale en/of sociale schulden, volgens de voorwaarden voorzien in de toepasselijke wettelijke regels (vandaar ‘wettelijke’ hypotheek).

1.5.2. Griffierecht

Ten slotte bestaan er ook nog griffierechten. Deze rechten worden geheven op sommige in de griffies van hoven en rechtbanken gedane verrichtingen. Het is dus een belasting, maar geen belasting (direct of indirect) op vastgoed, hoewel de wettelijke regeling van deze rechten opgenomen is in het federale ‘Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten. Het betreft vaste rechten die verschillen naargelang van het geval en die soms per verrichting en soms per bladzijde van het betreffende document geheven worden. Er is het rolrecht (de inschrijving van rechtszaken op de rol), het opstelrecht (op akten van griffiers) en het expeditierecht (op de uitgiften, afschriften of uittreksels die in de griffies afgegeven worden).

Er bestaat een hele reeks vrijstellingen. Voor de betaling van de rechten zijn verschillende regelingen van toepassing, naargelang van het geval. Deze griffierechten worden federaal geregeld, er zijn geen verschillende regels per gewest.